Home Opinioni

Blocco degli sfratti a Piacenza: tutto quello che c’è da sapere

blocco-degli-sfratti-a-piacenza-quello-che-ce-da-sapere

Blocco degli sfratti fino al 30 giugno 2021. Il Decreto Milleproroghe contiene, tra le altre, questa misura “avvelenata”. Scontate le tantissime proteste delle associazioni di categoria come Confedilizia. Senza fare polemiche e analizzando tempi e procedure vediamo in concreto che cosa comporta il blocco degli sfratti in una città che conosciamo bene come Piacenza, perché operiamo sul campo. E partendo dalla situazione più grave ed invasiva: lo sfratto per morosità.

Gli altri casi, cioè lo sfratto per finita locazione o per eseguire lavori prevedono comunque la circostanza che il conduttore continui a pagare il canone e, così, a rispettare il contratto. Nello sfratto per morosità invece il conduttore ha cessato di pagare la locazione e rimane ugualmente nell’immobile locato. Contando sul fatto che già da quasi un anno gli sfratti sono bloccati per l’emergenza Covid, e lo rimarranno per altri sei mesi. Totale un anno e mezzo? No, il termine a Piacenza si può tranquillamente raddoppiare.

La partenza

Quando il conduttore cessa di pagare il canone il locatore ha diritto di evocarlo in giudizio trascorsi 20 giorni dal termine. Un tempo molto breve, che viene raramente utilizzato: l’avvocato costa e magari il mese prossimo l’inquilino pagherà entrambe le mensilità, pensa il proprietario piacentino. Se poi il canone è trimestrale o semestrale il problema diventa ancora più grave.

Dopo due o tre mesi di latitanza il proprietario decide di rivolgersi all’avvocato. Che invia subito una raccomandata all’inquilino e prepara lo sfratto. Dalla notifica dello sfratto all’udienza il tempo è ancora molto breve: 20 giorni. Nel mondo del diritto, un battito d’ali. E all’udienza il giudice è altrettanto velocissimo: qualunque cosa dica l’inquilino – a meno che non arrivi con la prova di aver pagato regolarmente – il giudice “convalida” lo sfratto e dà un termine per il rilascio dell’immobile. Di solito a Piacenza uno o due mesi dall’udienza.

L’inquilino può chiedere il “termine di grazia”, ma solo se l’immobile è ad uso abitativo. In questo caso il giudice, se ravvisa l’opportunità, può concedere fino a tre mesi all’inquilino per pagare i fitti arretrati e le spese legali. L’opportunità può essere una temporanea difficoltà, che sia superabile in questo termine. Se l’inquilino adempie la cosa finisce lì. In caso contrario all’udienza successiva il giudice convalida lo sfratto e fissa sempre il termine per la liberazione dell’immobile.

Un percorso ad ostacoli

Tutto a posto? Neanche per sogno. Poniamo che all’udienza il giudice abbia fissato il termine per il rilascio al 30 gennaio. Scaduto questo termine, l’avvocato deve inviare all’inquilino moroso un atto di precetto con quale gli deve concedere ancora 10 giorni per lasciare l’immobile e pagare gli arretrati e le spese legali. Atto dovuto, ma completamente inutile, perché solo in rarissimi casi ottiene l’effetto desiderato.

A questo punto la parola passa all’ufficiale giudiziario, un pubblico ufficiale che ha per compito l’esecuzione delle sentenze. L’ufficiale redige (anzi, è l’avvocato che lo stende, l’ufficiale si limita a firmarlo) un preavviso di rilascio, nel quale dice: “Visto che il giudice ha ordinato lo sfratto, visto che lei non ha adempiuto al precetto, la avviso che il tal giorno mi recherò alla sua abitazione per eseguire lo sfratto”.

Primo e secondo accesso

Compete all’ufficiale giudiziario stabilire la data, tenendo conto dei suoi impegni e degli sfratti che ha già fissato. In tempi normali a Piacenza passano tre mesi. E in questo che viene chiamato “primo accesso” nella quasi totalità dei casi l’ufficiale non procede; ascolta le ragioni dell’inquilino, consiglia di uscire bonariamente per evitare guai peggiori; e di solito, fissa un “secondo accesso” a distanza di uno o due mesi.

Al secondo accesso o l’inquilino ha provveduto a riconsegnare le chiavi oppure l’ufficiale procede davvero. Come? Immette “con la forza” il proprietario nel possesso dell’immobile, facendosi aiutare dalla forza pubblica, se necessario, e provvedendo anche al cambio della serratura con l’aiuto di un fabbro, sempre se è necessario. Ovviamente tutte le spese (fabbro, ufficiale giudiziario, avvocato) sono a carico del proprietario che, se va bene, spende dai 2.000 ai 2.500 euro per lo sfratto.

In tempi di Covid

Questo è ciò che avviene in tempi normali; quanto ci abbiamo messo? A Piacenza, dalla prima visita all’avvocato allo sfratto vero e proprio in media circa sei mesi. E siamo stati fortunati. Ma ora, con la pandemia e con le continue proroghe, ricordiamo che gli ufficiali giudiziari piacentini al 30 giugno 2021 avranno accumulato circa un anno e mezzo di sfratti non eseguiti. Il che vuol dire: se a giugno terminerà il blocco, possiamo salutare i tre mesi dal precetto al primo accesso; se va bene, ma molto bene, i tempi insomma rischiano di raddoppiare. Da un anno e mezzo di blocco potrebbero scaturire così anche tre anni dall’inizio della morosità alla liberazione dell’immobile.

Chi paga le tasse?

In questo quadro lo Stato non prevede nessuna proroga a favore dei locatori. Ricordiamo che nel frattempo il proprietario avrà dovuto comunque pagare per quell’immobile Imu, Tasi ed Irpef. Anzi, c’è di più: se l’inquilino non paga il canone, perché mai dovrebbe pagare le spese condominiali? E le stesse ricadono, per solidarietà, ancora sul proprietario. 

Il miraggio dell’asta immobiliare

La stessa situazione si verifica quando si acquista un immobile all’asta. Negli ultimi tempi è diventata più che una moda: ormai le aste immobiliari anche a Piacenza sono frequentatissime. E dati i prezzi sempre più bassi, sono diventate quasi un fenomeno di costume. Ebbene, se hai concorso all’asta, ti sei aggiudicato l’immobile e hai pagato regolarmente il prezzo convenuto, se la casa è ancora occupata dal precedente proprietario, anche per te vale il blocco degli sfratti. Ma non è uno sfratto, è l’esecuzione di un ordine del giudice che, assegnando definitivamente la casa all’aggiudicatario, dà solennemente l’ordine che l’immobile debba essere lasciato libero. Per gli ufficiali giudiziari, che devono eseguire materialmente l’ordine, lo sgombero invece equivale allo sfratto.

Solidarietà per tutti?

È ovvio che il nuovo blocco degli sfratti al 30 giugno 2021 è una misura che risponde ad un’esigenza di solidarietà nei confronti delle categorie maggiormente colpite dalla pandemia. Ristoratori o baristi costretti a mesi di chiusura, precari che hanno perso il lavoro e altre categorie deboli. Lo comprendiamo bene anche nella nostra città e nella nostra provincia. Ma può il Governo mostrarsi magnanimo con loro gettando su un’altra categoria, magari a sua volta non protetta, tutti gli oneri generati dalla sua decisione così asimmetrica?

Teniamo presente che a fronte di grandi realtà finanziarie che hanno investito miliardi in immobili anche a Piacenza esiste un tessuto di piccoli proprietari. Coloro che magari hanno investito i pochi risparmi o la liquidazione nell’acquisto di un immobile e per i quali il canone è l’unica fonte di sostentamento.

Giusto il blocco degli sfratti? Ma di certo non generalizzato come prevede il Governo: perché non demandare al giudice dello sfratto l’esame della situazione, con la possibilità di dire: “In questo caso si dà luogo al blocco fino al 30 giugno” oppure “no, non ci sono le condizioni, perché l’inquilino non ha perso il lavoro o non è in condizioni critiche, dunque si procede normalmente?”.

+ posts

Massimo Solari è avvocato cassazionista e scrittore. Ha pubblicato diversi volumi sulla storia di Piacenza e alcuni romanzi. Ha tenuto conferenze e convegni sulla storia di Piacenza. Collabora con le riviste L'Urtiga e Panoramamusei.

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.