Economia

Cerchi casa? Con l’esecuzione immobiliare puoi fare ottimi affari

Di
Massimo Solari
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Esecuzione immobiliare: un modo per comprare casa a prezzi molto interessanti. Secondo l’Osservatorio T6 le aste però sono calate del 40% tra il 2019 e il 2020. Il tribunale di Piacenza, al solito, è in prossimità della coda della classifica nazionale, con il suo calo del 76,6%. Certo, il blocco delle visite e delle aste causato dall’epidemia di Covid non ha aiutato; ed è giusto sottolineare che i due giudici piacentini preposti al settore non si sono risparmiati neppure nei momenti più duri del lockdown.

In generale il sistema dell’esecuzione immobiliare è comunque un po’ farraginoso e a volte basta poco per mandarlo in tilt. Ma vediamo con una “guida rapida”, e quindi senza nessuna pretesa di essere esaustivi, perché con questo sistema chi cerca casa può trovare l’occasione giusta a prezzi vantaggiosi.

Dal mutuo al pignoramento

Qualunque cittadino-creditore può accedere al sistema dell’esecuzione immobiliare, ma i king maker sono senz’altro gli istituti di credito. Se abbiamo acceso un mutuo per acquistare una casa, abbiamo concesso alla nostra banca una ipoteca, che ci impedisce di venderla senza aver prima pagato il nostro debito. Se smettiamo di pagare le rate, per impossibilità, magari per un licenziamento, dopo diversi solleciti la banca passa la pratica ad uno studio legale, che chiede il pignoramento della nostra casa.

Interviene il tribunale

Su richiesta del legale della banca, che assume il ruolo di creditore procedente, il giudice nomina un custode della nostra casa e un perito (geometra, ingegnere o architetto) che la valuti.

Il custode chiederà un appuntamento per visitare la casa. Se è bravo e organizzato l’ispezione potrà avvenire assieme al perito, per ridurre al minimo il disagio.
Il custode riferisce al giudice sulle condizioni dell’immobile e sulla situazione familiare del debitore. In teoria il custode dovrebbe intimare al debitore di lasciar libera la casa; ma se si tratta di prima casa, di persone anziane o se in casa ci sono dei minori il giudice di solito sospende l’ordine e consente di abitarci fino alla prima asta.

Nel frattempo il perito ha depositato la sua relazione. È un documento molto interessante perché rivela se la casa è in regola con le norme urbanistiche o quanto costa regolarizzarla; se ci sono più proprietari; se c’è un condominio; com’è fatta la casa; di quanti metri quadrati; se ha perdite o danni e qual’è il suo valore di mercato.

Valore, notaio e prezzo dell’asta

Poniamo che per il perito la casa valga 100.000 euro. Di solito abbatte subito il valore di un 20% a scopo precauzionale: case senza pecche se ne trovano poche. A quel punto il giudice nomina un notaio che si interessi della vendita all’asta.

Il notaio controlla quanto contenuto nella relazione del perito (quattro occhi vedono meglio di due) e se tutto è in ordine fissa la prima asta, curando che ci sia la maggior pubblicità possibile. Da qualche anno scoprire le case all’asta è estremamente semplice: basta digitare su Google o altro motore di ricerca la parola asta o aste giudiziarie col nome della città che ci interessa per scoprire tutto.

Occhio ai siti civetta

Attenzione, però: dato l’elevato interesse per il settore delle esecuzioni immobiliari, ci sono siti civetta che imitano quelli istituzionali, ma con un po’ di accortezza il problema è superato. Nell’inserzione sono comprese la planimetria dell’immobile, la perizia e tutti i dati necessari per la partecipazione all’asta.

Il meccanismo dei ribassi

Di solito la prima asta dell’esecuzione immobiliare va deserta. Perché? Perché un po’ a tutti conviene attendere la seconda o la terza, dato che ogni volta il prezzo cala del 25%. Proviamo a tornare alla nostra casa di prima. Valore commerciale 100.000 euro, già ribassato dal perito del 20%.

La prima asta partirà così da 80.000 euro e si può offrire il 25% in meno. E siamo a 60mila euro per una casa che ne “varrebbe” 100.000. Ma se la prima asta va deserta, e cioè non c’è nessuna offerta, la seconda parte da 60.000, che si riducono ancora del 25%, e così siamo a 45.000 euro. Lo stesso vale per la terza. Prezzo base 45.000, ridotti ancora del 25%.

Il libero mercato

Direte: creditore (la banca), giudice e notaio sono dei masochisti, se vendono un immobile a meno della metà del suo valore di mercato. Ma l’asta è pubblica. Chiunque può intervenire. Così se il valore si abbassa troppo ci saranno molti interessati che parteciperanno. E che possono rilanciare secondo i crismi del libero mercato.

Capita spesso che un immobile come quello del nostro esempio, giunto alla terza asta ad un valore molto basso, venga conteso a suon di rilanci fino a superare il prezzo della seconda asta. Alla fine, magari viene venduto a 70.000 euro con uno sconto comunque del 30% rispetto ai 100.000 euro della valutazione di partenza.

Le altre cose da sapere 

Il debitore iniziale, cioè il proprietario dell’immobile, può fermare in qualsiasi momento la procedura, saldando il suo debito e le spese della stessa.

Chi si aggiudica il bene lo riceve libero da qualsiasi pignoramento o ipoteca.
Dalla data dell’asta dell’esecuzione immobiliare c’è tempo circa due mesi per pagare il saldo, e il vincitore dell’asta può chiedere un mutuo bancario.

L’aggiudicatario – nella maggioranza dei casi – si trova la casa libera dal proprietario. Deve pagare solo le spese condominiali degli ultimi due anni se l’inquilino era moroso.
L’aggiudicatario può avvalersi dei benefici della prima casa se è nelle condizioni previste. Non deve pagare niente di più di un normale rogito, perché le spese della procedura (tribunale, perizia, custode e notaio) sono a carico del creditore procedente.

Per partecipare all’asta bisogna versare al notaio un assegno circolare pari al 10% della base d’asta. Così, nel nostro esempio, 6mila euro per la prima, 4.500 per la seconda e così via. Il notaio restituisce immediatamente l’assegno a chi non si aggiudica l’immobile. Di conseguenza la partecipazione è assolutamente gratuita.

E nell’era Covid? 

La pandemia, come abbiamo visto, ha drasticamente ridotto le aste delle esecuzioni immobiliari, che riprenderanno (forse) da settembre. Ogni volta sul bando d’asta (sempre reperibile su internet) c’è la spiegazione di come si terrà l’asta, se “in presenza”, in videoconferenza o con modalità telematiche.

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Massimo Solari è avvocato cassazionista e scrittore. Ha pubblicato diversi volumi sulla storia di Piacenza e alcuni romanzi. Ha tenuto conferenze e convegni sulla storia di Piacenza. Ha collaborato con le riviste Panoramamusei, L'Urtiga, e scrive sul quotidiano Italia Oggi.

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