Fondazione di Piacenza e Vigevano e operazione Santa Chiara. Un progetto pubblico-privato molto ambizioso. Non tanto per l’importo di 13,2 milioni di euro, ma per la sua sofisticata architettura economico-finanziaria probabilmente mai vista prima a Piacenza.
Ma è proprio tutto oro quello che luccica? Cerchiamo di capire se è davvero così, dopo che il presidente Roberto Reggi ha cestinato il progetto predisposto dal suo predecessore Massimo Toscani.
L’operazione Santa Chiara
Reggi ha presentato il nuovo progetto di rigenerazione urbana dello storico complesso in pieno centro di Piacenza venerdì scorso. I circa 12mila metri quadrati (8.500 di verde) dell’ex convento oggi abbandonati verranno recuperati e ristrutturati. Il progetto non ha bisogno di seguire complessi iter procedurali: può viaggiare spedito perché gode di tutte le autorizzazioni comunali e del nulla osta della Soprintendenza già acquisiti nel 2016. Prevede la realizzazione di numerosi alloggi con 330 posti letto. Il 90% sarà dedicato alla domanda di residenza per gli studenti piacentini fuori sede (principalmente università e conservatorio). Il restante 10% dei posti letto sarà messo a disposizione di persone disabili nell’ottica del “dopo di noi”, in sostanza con lo scopo di tutelare sul piano abitativo e assistenziale i soggetti fragili una volta che non sia più disponibile il loro ambito famigliare.
L’identikit dei soci
I partner finanziari della Fondazione sono Cassa Depositi e Prestiti (Cdp) e Investire Sgr. La prima, ricordiamolo, è una Spa a controllo pubblico. L’azionista di maggioranza è il ministero dell’Economia e delle Finanze con quasi l’83% del capitale, quindi lo Stato attraverso il Governo; per il resto, a parte una quota dell’1,3% di azioni proprie, i soci di Cdp sono una sessantina di Fondazioni bancarie italiane che hanno in portafoglio poco meno del 16% del capitale (quella di Piacenza e Vigevano ha una quota pari allo 0,322%).
Investire Sgr, società di gestione del risparmio attiva dal 2002, è parte del Gruppo Banca Finnat Euramerica Spa. Nel suo profilo Linkedin Investire Sgr si definisce “un primario operatore indipendente del risparmio gestito specializzato nella valorizzazione di portafogli immobiliari in differenti settori di mercato”. Vanta “un patrimonio in gestione di oltre 7 miliardi di euro”, distribuito su 48 fondi immobiliari. E “possiede una capacità operativa su tutto il territorio nazionale essendo il punto di riferimento per il mercato degli investitori istituzionali e degli operatori professionali”. Grazie ad “una consolidata esperienza multidisciplinare sulla gestione tradizionale e sullo sviluppo, la Società è in grado di operare sui seguenti principali ambiti operativi:
- Processi di valorizzazione e riposizionamento di immobili e più in generale sulla rigenerazione urbana;
- turnaround di portafogli e gestione di operazioni di dismissione complesse su differenti mercati;
- creazione di valore nella gestione attiva long term;
- gestione di progetti integrati con servizi a valore aggiunto anche in segmenti di mercato non tradizionali (p.e. housing sociale, residenze per studenti, residenze per anziani, …)”.
Il fondo immobiliare
Per finanziare il progetto Santa Chiara dal costo di 13,2 milioni di euro viene istituito un apposito fondo. C’è innanzitutto il conferimento dell’area e dell’immobile, stimato 2 milioni, da parte della Fondazione. L’investimento deliberato ad hoc dalla Cdp, presente alla conferenza stampa con la dirigente Maria Francesca Silva in collegamento video, è pari al 50% delle risorse necessarie per la rigenerazione urbana del complesso, e cioè circa 6,5 milioni di euro.
La quota restante, attorno ai 5 milioni di euro, come ha spiegato sempre in collegamento video il manager di Investire Sgr Paolo Boleso, verrà coperta con la partecipazione al fondo di investitori nazionali, come banche, fondi pensione e assicurazioni. Tuttavia resta aperta la porta agli investitori locali che manifestassero il loro interesse ad entrare nel fondo. Mentre per il soggetto gestore della struttura (manutenzione, contratti e raccolta affitti…) si guarda principalmente al parterre degli operatori del territorio piacentino.
I tempi del progetto
Come ha spiegato Reggi, affiancato dall’ingegner Paolo Milani e dall’architetto Pier Giorgio Armani, “il prossimo anno sarà dedicato interamente al completamento del progetto esecutivo”. Ci sarà “anche il coinvolgimento dei giovani che andranno ad abitarlo”, mentre “si completeranno le attività amministrative necessarie anche per consolidare il fondo di finanziamento dell’opera; al termine di questo periodo di circa 12 mesi partiranno i lavori, la cui durata è stimata in un anno e mezzo”. Nel 2024, ha affermato Reggi “dovremo quindi avere l’opera completa”.
Scadenza e redditività
Il fondo per Santa Chiara non sarà sine die. Avrà una scadenza temporale quantificata in 20 anni, durante i quali l’immobile non potrà essere ceduto. Cosa succederà al termine della vita del fondo? Come ha spiegato Boleso, il patrimonio immobiliare sarà messo sul mercato per consentire ai fondisti di fare cassa. In pratica il complesso di Santa Chiara sarà venduto al miglior offerente o a più soggetti nel caso venisse frazionato; tra l’altro non dovrebbe più avere alcun vincolo di destinazione rispetto ai fini sociali stabiliti nei 20 anni precedenti (alloggi per studenti e soggetti fragili).
Sul piano della redditività, l’obiettivo del fondo dichiarato da Boleso è il 3% annuo al netto dell’inflazione e quindi vicino al 5% lordo. In totale, a fronte di un investimento complessivo di 13,2 milioni, si tratta di un rendimento netto di circa 400mila euro annui. Calcolando che la quota del fondo spettante alla Fondazione di Piacenza e Vigevano è poco più del 15%, nelle casse di via Sant’Eufemia dovrebbero finire circa 60mila euro annui per 20 anni, e cioè 1,2 milioni di euro senza considerare il conteggio degli interessi composti. Fermo restando naturalmente il recupero del capitale pro quota al termine della vita del fondo, secondo quelli che all’epoca saranno i prezzi del mercato immobiliare.
La conclusione di Reggi
“Per la Fondazione di Piacenza e Vigevano questa operazione rappresenta un vantaggio”, ha concluso Reggi. “Da un lato si recupera un bene a servizio della città, dall’altro il nostro Ente fa un investimento. Non versiamo risorse nostre, ma invece generiamo un reddito, per tutta la durata del fondo, attraverso i canoni di locazione che saranno versati, seppur a prezzi calmierati”.
Giovanni Volpi, giornalista professionista, è il direttore del Mio Giornale.net. Ha iniziato al Sole-24 Ore nel 1993. Dieci anni dopo è passato in Mondadori, a Tv Sorrisi e Canzoni, dove ha ricoperto anche il ruolo di vicedirettore. Ha diretto Guida Tv, TelePiù e 2Tv; sempre in Mondadori è stato vicedirettore di Grazia. Ha collaborato con il Gruppo Espresso come consulente editoriale e giornalistico dei quotidiani locali Finegil.
